Gia tăng mật độ đô thị: Thách thức giữa phát triển bền vững và bảo tồn không gian sinh thái

Tử Chi

24-04-2025

– The mansion is so roomy that the rats have moved in, too. Nothing I did could chase them away. These rotten rats were terribly hoggish. They ate up my entire fish inventory! Worse is they rummaged through the whole night. I didn’t dare to sleep because what if they ate me too in their search for food!?... I couldn’t cope with this and came back to the old house. There, even the crabs have taken over, filling the doorway with soil. This is why I have been homeless for the past few days.

Trích “Mansion”; Wild Wise Weird (2024)

Các trung tâm đô thị trên toàn thế giới đang đối mặt với thách thức kép: vừa phải đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số, vừa phải bảo vệ không gian sinh thái và xã hội. Quá trình gia tăng mật độ từng bước (incremental densification) — tức là phát triển dần các lô đất trống trong các khu dân cư hiện hữu — được xem là một giải pháp bền vững thay thế cho xu hướng đô thị hóa lan rộng (urban sprawl) [1,2]. Tuy nhiên, một nghiên cứu gần đây của Ehrhardt và cộng sự [3] cho thấy rằng, mặc dù nhiều lô đất đã có quyền xây dựng, phần lớn vẫn chưa được phát triển, hé lộ những động lực phức tạp đằng sau các quyết định lấp đầy đất trống trong đô thị.

Nghiên cứu đã phân tích hơn 42.000 lô đất trống tại bang North Rhine-Westphalia, Đức, trong giai đoạn 2011–2021, xác định ba kết cục chính: tiếp tục để trống, phát triển nhà ở mật độ thấp (low-density housing – LDH), và lấp đầy bằng nhà ở nhiều hộ (multi-family housing – MFH). Kết quả cho thấy động lực thị trường, đặc điểm thửa đất và khuôn khổ pháp lý chủ yếu thúc đẩy sự phát triển MFH. Ngược lại, việc phát triển LDH và đặc biệt là tình trạng tiếp tục để trống đất lại chủ yếu bị chi phối bởi quyết định cá nhân của chủ đất, thường không gắn với các lý do kinh tế hoặc chiến lược quy hoạch đô thị [3].

Việc Đức duy trì quyền sở hữu đất đai mạnh mẽ và cách tiếp cận quản lý đất đai thụ động càng làm phức tạp nỗ lực thúc đẩy gia tăng mật độ [4]. Trong khi các nhà quy hoạch muốn tối ưu hóa sử dụng đất, lợi ích cá nhân — từ việc giữ đất với mục đích đầu cơ, nhu cầu sử dụng cá nhân trong tương lai, đến sở thích duy trì không gian xanh riêng — lại thường chiếm ưu thế. Điều này dẫn đến một bức tranh đô thị phân mảnh, nơi những mảnh đất giá trị bị bỏ trống giữa lúc áp lực nhà ở ngày càng tăng.

Tác động sinh thái và xã hội của hiện tượng này là rất lớn. Các lô đất trống có thể đóng vai trò như các không gian xanh quan trọng, hỗ trợ đa dạng sinh học, giảm hiệu ứng đảo nhiệt đô thị và cung cấp không gian cộng đồng. Tuy nhiên, nếu quá trình gia tăng mật độ không được quản lý tốt, các lợi ích này sẽ bị xói mòn, kéo theo nguy cơ mất sinh cảnh, gia tăng phát thải carbon từ xây dựng, và chi phí sinh hoạt leo thang do sự vận hành không kiểm soát của thị trường.

Ehrhardt và cộng sự [3] kêu gọi cần có các chính sách đô thị thích ứng hơn, cân bằng quyền tự chủ của chủ đất với các mục tiêu phát triển bền vững. Việc tích hợp hiểu biết về hành vi chủ đất, quá trình chuyển giao quyền sở hữu và giá trị cộng đồng có thể giúp hình thành những chiến lược khai thác tiềm năng đất đô thị một cách thông minh, đồng thời bảo vệ phúc lợi môi trường và xã hội.

Nghiên cứu này nhấn mạnh mối liên kết then chốt giữa nhu cầu phát triển của con người và công tác bảo tồn thiên nhiên trong lòng thành phố [5,6]. Gia tăng mật độ hiệu quả không chỉ đơn thuần là xây dựng nhiều hơn, mà là xây dựng một cách khôn ngoan — đảm bảo rằng hiệu quả kinh tế không đánh đổi bằng sự suy giảm khả năng chống chịu sinh thái và công bằng xã hội [7].

Tài liệu tham khảo

[1] Bibby P, et al. (2020). Under the radar? ‘Soft’ residential densification in England, 2001–2011. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science, 47, 102-118. https://doi.org/10.1177/2399808318772842 

[2] Dunning R, et al. (2020). Planning control and the politics of soft densification Town Planning Review, 91, 305-324, https://doi.org/10.3828/tpr.2020.17 

[3] Ehrhardt D, et al. (2025). Understanding incremental densification – Determinants of residential infill on vacant lots. Landscape and Urban Planning, 260, 105375. https://doi.org/10.1016/j.landurbplan.2025.105375

[4] Hartmann T, Spit T. (2015). Dilemmas of involvement in land management – Comparing an active (Dutch) and a passive (German) approach. Land Use Policy, 42, 729-737. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2014.10.004 

[5] Nguyen MH. (2024). How can satirical fables offer us a vision for sustainability? Visions for Sustainability. https://ojs.unito.it/index.php/visions/article/view/11267

[6] Ho MT, Vuong QH. (2025). Five premises to understand human–computer interactions as AI is changing the world. AI & Society, 40, 1161-1162. https://doi.org/10.1007/s00146-024-01913-3

[7] Vuong QH, Nguyen MH. (2024). Better Economics for the Earth: A Lesson from Quantum and Information Theories. https://www.amazon.com/dp/B0D98L5K44